- 전세는 신용 조회 없는 위험한 사금융이다.
- 인구 감소로 다음 세입자가 사라지는 중이다.
- 월세 내는 게 전세금 깔고 앉아 있는 것보다 훨씬 이득이다.
지금 네가 살고 있는 지역의 전월세 전환율을 확인해 봐라. 그리고 네 전세 보증금을 미국 주식에 투자했을 때의 예상 수익금과 비교해 봐라. 엑셀을 켤 필요도 없다. 그냥 계산기만 두드려도 답은 나온다.
1. 전세는 집이 아니다. 무담보 개인 사금융이다
우리 솔직해지자. 넌 지금 집을 빌린 게 아니다.
신용등급조차 확인하지 않은 낯선 사람에게 수억 원을 덜컥 빌려준 것이다.
그것도 아무런 담보 없이 말이다.
은행을 생각해 봐라. 은행은 고작 100만 원을 빌려줄 때도 네 재직증명서, 소득금액증명원, 신용점수까지 싹 다 뒤져본다.
그런데 너는? 집주인이 빚을 갚을 능력이 있는지, 재무제표가 어떤지 확인해 본 적 있나? 없을 것이다.
등기부등본 확인했는데요?
그건 그 집에 빚이 얼마나 있는지만 보여줄 뿐, 집주인의 상환 능력은 보여주지 않는다.
정확히 말해주겠다.
전세는 세입자인 네가 집주인에게 돈을 빌려주는 채권 행위다.
문제는 네 돈을 빌려 간 그 집주인이란 사람이, 네 전세금이 없으면 그 집을 유지조차 못 하는 무능력한 채무자일 확률이 99퍼센트라는 사실이다.
2. 왜 지금인가? 더 큰 바보가 사라졌다
전세 제도가 유지되려면 딱 하나의 조건이 필요하다. 내 뒤에 들어올 새로운 세입자가 끊임없이 있어야 한다.
이건 흡사 다단계 사기랑 구조가 똑같다. 집값이 계속 오르고, 인구가 늘어나던 시절에는 이 폭탄 돌리기가 가능했다. 내 전세금을 다음 사람이 더 비싼 가격에 받아주니까.
그런데 지금은 어떤가?
2024년 합계출산율 0.6명대.
숫자는 거짓말 안 한다.
지방은 이미 소멸 중이고, 서울도 안전하지 않다.
전세 가격을 떠받쳐 줄 다음 타자가 물리적으로 사라지고 있다.
인구가 줄어드는 나라에서 누군가 내 보증금을 더 비싼 가격에 받아줄 거라는 믿음? 그건 통계학을 무시한 망상이다.
집주인이 전세를 놓는 이유는 명확하다.
집값 상승에 베팅하기 위해서 남의 돈인 네 전세금을 지렛대로 쓰는 것이다. 근데 집값이 정체되거나 떨어지면? 집주인은 애초에 너에게 돌려줄 돈이 없다.
이건 단순한 사고가 아니다.
구조적으로 예정된 파산이다.
3. 금융 문맹 탈출, 월세가 아깝다는 착각
아직도 전세 자금 대출 이자가 월세보다 싸니까 이득 아닌가요?라고 묻는다면, 계산기를 다시 두드려야 한다. 그건 1차원적인 덧셈 뺄셈이다. 진짜 부자들은 숫자를 넘어 기회비용을 계산한다.
자본주의 세상에 공짜 점심은 없다.
네가 전세 보증금 5억 원을 그 집에 깔고 앉아 있다는 건, 그 5억 원이 벌어올 수 있는 막대한 수익을 포기하는 것과 같다.
한번 시뮬레이션을 돌려보자. 과연 월세가 손해일까?
상황 1. 전세 고집형
- 보증금: 5억 원 (집에 묶임)
- 주거비: 0원 (관리비 제외)
- 2년 뒤: 내 손에 쥔 돈은 그대로 5억 원. (물가 상승률 고려하면 실질 가치 하락. 사실상 손해.)
상황 2. 스마트 투자형
- 전환: 보증금 1억 원 / 월세 150만 원 (반전세)
- 확보 자금: 4억 원 (전세금 5억 – 보증금 1억)
- 투자: 4억 원을 연 10퍼센트 수익률의 미국 대표 지수 펀드에 투자 (역사적 평균 수익률)
2년 뒤 결과 정산
- 월세 지출: 3,600만 원 (150만 원 곱하기 24개월)
- 투자 수익: 약 8,400만 원 (4억 원 10퍼센트 복리 가정 시)
- 최종 손익: 월세 다 내고도 4,800만 원 이득.
보이나? 네가 월세 아꼈다고 좋아하는 동안, 사실은 4,800만 원을 허공에 날리고 있었던 것이다. 전세는 너의 자산 유동성을 0으로 만드는 가장 확실한 자살골이다.
4. 국가가 보증한다고? 보증공사의 함정
전세보증보험 가입했으니 괜찮지 않나요? 참 순진하다. 정부가 왜 보증 보험 가입을 장려하고 전세 대출을 풀어줄까? 서민을 위해서?
아니다.
전세 제도가 무너지면 갭투자자가 죽고, 건설사가 부도나고, 은행이 흔들리기 때문이다.
정부는 이 위험한 구조가 터지는 걸 세금으로 틀어막고 있을 뿐이다.
이미 주택도시보증공사의 적자는 천문학적이다. 시스템은 경고음을 울리고 있다. 만약 사고가 터지면 어떻게 될까? 보증보험 이행 청구하고, 심사받고, 돈 돌려받기까지 걸리는 시간과 스트레스는 오롯이 네 몫이다. 그동안 네 돈은 묶이고, 이사는 못 가고, 피가 마르는 경험을 하게 될 것이다.
국가 시스템을 너무 믿지 마라. 결국 각자도생이다.
5. 지금 당장 실행하자
전세는 고금리, 저성장, 인구 감소 시대의 멸종 위기종이다. 침몰하는 배에서 바이올린 켜고 있지 말고 구명보트를 타라.
1) 보증금을 최소화하고 월세로 전환해라
집주인에게 연락해서 전세를 보증부 월세로 돌려라. 보증금은 최우선 변제금 범위(서울 기준 5,500만 원 등) 내로 낮추는 게 가장 좋다. 매달 나가는 월세는 아까운 돈이 아니다. 네 목돈을 지키기 위한 보험료이자 투자를 위한 비용이라고 생각해라.
2) 전세 대출부터 갚아라
전세 자금 대출은 갚아야 할 악성 부채다. 이걸 털어내라. 빚내서 집주인 좋은 일 시키지 마라. 차라리 네 소득 기반의 신용대출을 일으켜서 투자의 기동성을 확보해라.
3) 확보한 돈은 달러 자산으로 옮겨라
전세금 빼낸 돈, 절대 원화 예금에 썩히지 마라. 한국 원화 가치는 장기적으로 우하향할 가능성이 높다. 인구 구조가 증명하지 않는가. 확보된 자금을 미국 대표 지수 펀드나 배당 성장주에 묻어둬라. 한국 부동산 시장이 망하든 말든, 네 자산은 전 세계 1등 기업들의 성장과 함께 불어나도록 시스템을 만들어야 한다.
