대출은 단순히 돈을 빌리는 게 아니라, 너의 소득, 부채, 신용점수 등 다양한 요소가 복합적으로 작용하는 금융 거래야.
특히 DTI(총부채상환비율)와 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 중요한데, 이 수치가 높아지면 대출 한도가 줄어들거나 추가 대출이 어려워질 수 있어.
그래서 올바른 대출 순서를 통해 DTI/DSR 부담을 최소화해야 최대 한도를 확보할 수 있거등.
핵심을 이야기하자면,
최적의 대출 순서 전략은 정부 지원 대출을 최우선으로 활용하고, 1금융권, 2금융권 순으로 고려하되, DSR 및 개인의 재정 상황을 종합적으로 고려하여 결정해야해.
최근 DSR 규제 강화 및 스트레스 DSR 도입으로 인해 대출 한도가 줄어들 수 있으므로, 더욱 신중하게 대출 계획을 세우는 것이 중요해졌어.
개인 맞춤형 접근 부족
대출은 개인의 소득, 신용점수, 기존 부채 등 개별 변수에 따라 달라지는데, ‘무조건 이 순서’라는 일반적인 원칙만 따르면 너한테 불리할 수 있어.
→ 네 재무 데이터를 기반으로 DTI와 DSR 계산기를 돌려 최적의 대출 조합을 직접 시뮬레이션해봐.
DTI와 DSR 계산기를 돌려 최적의 대출 조합을 직접 시뮬레이션하는 방법
- 월 소득: 세후 순수입을 기준으로, 월별 고정 수입 및 변동 수입을 포함해 계산.
- 기존 부채 내역: 현재 보유한 모든 대출(주택담보대출, 신용대출, 자동차 대출 등)의 원리금 상환액.
- 기타 금융 지출: 카드 대금, 리스 등 정기적으로 나가는 금융 비용.
- 대출 금리 및 상환 기간: 대출 상품별 이자율과 상환 기간을 미리 파악해두면 좋아.
금융 관련 포털 사이트나 은행 홈페이지에 계산기 사용. (은행꺼로 사용해! 아니면 믿을 수 있는 사이트 계산기를 사용해야해.)
- DTI 계산기
- 연 소득, 기존 대출의 원리금 상환액, 추가로 받을 대출의 예상 금액과 상환 기간, 이자율 입
- 대출 실행 후 예상 DTI 수치. 이 수치가 높으면 대출 한도가 제한될 수 있음.
- DSR 계산기
- 월 소득, 모든 대출의 월 상환액(기존+추가), 대출 조건(이자율, 기간) 입력
- 실행 후 총 부채 상환 부담이 월 소득에서 차지하는 비율. 금융기관 기준에 따라 허용 범위를 넘으면 대출 승인이 어려워짐.
- DTI/DSR 기준 확인
- 대부분의 금융기관은 DTI는 40% 미만, DSR은 50% 이하로 관리하는 경우가 많아.
- 계산기에서 나온 결과가 이 범위 내에 있어야 승인이 가능할 확률이 높아.
금융시장 및 규제 변화 반영 미흡
정부 정책이나 금융기관의 대출 심사 기준은 시시각각 바뀌기 때문에, 기존 원칙만 따르면 최신 정책 반영에 실패할 수 있어.
→ 정부 정책 대출(디딤돌, 보금자리론 등)과 은행별 기준 변화를 지속적으로 모니터링하고, 그에 맞춰 전략을 유연하게 수정해야 해.
최적의 대출 순서 전략
최근 가장 큰 변화는 DSR 규제 강화와 스트레스 DSR 도입이야. 이로 인해 대출 한도가 줄어들고, 특히 변동 금리 대출의 위험성이 부각되었어.
1. 정부 지원 대출 최대한 활용 (최우선)
- 디딤돌 대출, 보금자리론, 버팀목 대출 등 정부 지원 대출은 일반 시중 대출보다 금리가 낮고 조건이 유리.
- 최대한 먼저 정부 지원 대출을 활용하여 주택 구매 자금, 전세 자금 등을 마련하는 것이 유리.
- 최근 정부 지원 대출에도 DSR이 적용될 수 있으므로, 미리 DSR을 계산하여 대출 가능 여부를 확인해야함.
2. 1금융권 신용대출 활용 (차선)
- 정부 지원 대출로 부족한 자금이 있다면, 1금융권 신용대출을 고려해볼 수 있어.
- 1금융권은 금리가 상대적으로 낮지만, 심사 기준이 엄격하므로 신용 점수 관리가 중요해.
- DSR에 미치는 영향을 고려하여 신중하게 대출 한도를 결정해야해.
3. 2금융권 및 3금융권 대출은 신중하게 (최후)
- 2금융권 (저축은행, 신용협동조합 등) 및 3금융권 (대부업체 등) 대출은 금리가 매우 높으므로 최대한 지양해야해.
- 불가피하게 이용해야 한다면, 단기적인 자금 융통 목적으로 최소한의 금액만 이용하고, 빠른 시일 내에 상환해야해.
- DSR 관리에 매우 불리하게 작용하므로, 신중하게 결정해야해.
대출 순서 가급적 아래의 순서로 활용하는게 좋아.
- 디딤돌 대출 또는 보금자리론 최대한 신청 (정부 지원 대출 우선 활용)
- 1금융권 주택담보대출 또는 신용대출로 부족 자금 마련 (DSR 고려)
- 2금융권 또는 3금융권 대출은 최대한 지양 (불가피한 경우 최소 금액만)
최근 대출 관련하여 변화된 내용
2024년 2월 26일부터 은행권 주택담보대출에 스트레스 DSR 제도가 도입되어 변동 금리 대출의 금리 변동 위험을 반영하여 DSR을 산정해. (자료보기)
이로 인해 변동 금리 대출 한도가 줄어들 수 있으며, 금리 상승 시 원리금 상환 부담이 커질 수 있어.
현재 DSR 규제 비율은 은행권 40%, 비은행권 50%이지만, 향후 경제 상황에 따라 규제 비율이 조정될 수 있으니 참고해.
